Kesan “House Bubble” di Malaysia

Kesan “House Bubble” di Malaysia

Benarkan sektor  perumahan di Kuala Lumpur dan Selangor tidak akan mengalami “house bubble”  pada tahun 2012.  Walaupun  pemain utama bagi industri hartanah mengemukakan pelbagai analisis mengatakan Malaysia bebas dari sidrom terbabit namun melihat kepada realiti semasa dengan bilangan lelongan rumah yang semakin meningkat, kenaikan bilangan individu  didalam linkungan 27 – 35 tahun muflis  setiap tahun  menjadikan negara kekurangan pembeli domestik.

Secara purata kenaikan nilai harga rumah  meningkat RM560,000 yang  nilainya pada lima tahun lepas hanya RM250,000. Kenaikan ini terlalu tinggi dan bermakna nilai harga rumah adalah sebanyak 175 kali gaji bulanan atau 14.5 tahun jumlah gaji atau pendapatan seorang pekerja di Kuala Lumpur yang purata nya diantara RM3,200 sebulan berbanding dengan kadar lima tahun lepas yang nilai harga rumah hanya 78 kali gaji bulanan, atau gaji selama 6.5 tahun berkerja.

Ini bermakna nilai inflasi telah menjangkau 3.2 %  dan bermakna, pendapatan dari sewa bulanan rumah yang dibeli telah kurang dan pendapatan juga telah kurang nilai sebenar serta bayaran kos pinjaman telah naik walaupun bayaran masih tetap sama.

Ini diburukkan dengan pembeli rumah biasanya mempunyai hutang lain seperti melalui pinjaman kereta yang merupakan paling tinggi kerana bayaran pinjaman adalah dihadkan kepada 9 tahun. Secara halusnya  semakin panjang tempoh pinjaman bermakna  semakin tinggi bayaran pinjaman bermakna pembeli kereta tidak dapat menjual kereta kerana nilai jualan balik tidak setimpal dengan nilai wang yang dibayar apatah lagi bila kadar inflasi naik.

Malah  jumlah jualan rumah mewah disekitar Kuala Lumpur mulai berkurangan, malahan ada pemaju tidak dapat menjual keseluruhan unit rumah mewah dari harga RM4,500,000 keatas seperti mana yang berlaku tahun 2009 semasa negara mencapai kadar GDP setinggi 7.2%. Malah diramalkan kegiatan pembangunan rumah mewah dijangka menjadi kelam pada pertenggahan tahun 2012.

Walaupun pemaju cuba mengurangkan kos operasi bagi tujuan mengurangkan nilai hartanah namun  kos bahan mentah dan tenaga yang meningkat  di kilang kilang juga telah mengurangkan pendapatan penduduk Kuala Lumpur terutama di Selangor yang mempunyai banyak industry pekilangan.

Malah kegiatan menjual rumah dibawah RM250,000 sedang giat di lakukan terutama rumah flat yang dulu nya berharga RM80,000 dan sekarang dijual pada harga RM160,000 bagi mengambil untung cepat pada awal tahun 2012  sebelum harga jatuh balik ketahap asal.

Sekiranya berpandu kepada fakta, sekiranya membeli rumah kos sederhana  berharga RM350,000 keatas, pembeli selalunya terpengaruh bahawa nilai rumah yang dibeli akan meningkat  sekali ganda kepada RM 700,000. Malangnya ramai pembeli yang tidak mengetahui bahawa sebaik perjanjian dimeterai nilai hartanah yang dibeli tidak dapat dijual pada harga yang dijanjikan kerana di Malaysia sudah tidak ada lagi pembeli kedua. Ini menyebabkan bagi pembeli rumah pertama untuk dijadikan pelaburan jangka pendek mengalami kesukaran membayar pinjaman apatah lagi pendapatan melalui sewa rumah mengalami pesaingan yang menyebabkan nilau kos sewa menjadi semakin rendah.

Lebih membebankan apabila kadar inflasi meningkat dan ditambah lagi dengan  harga barang makanan turut meningkat naik sementara  pendapatan bersih penduduk mengurang dan secara langsung menyebabkan beban hutang kepada bank menjadi lebih berat.

Secara umumnya untuk mengetahui sama ada kejadian “house bubble’  akan berlaku di Malaysia boleh diketahui sendiri apabila harga rumah menjadi terlalu mahal, dan bayaran untuk kegunaan didalam rumah tersebut menjangkau ketahap 85% daripada hasil pendapatan bersih kita.

Faktor luar sepert krisis hutang Greece yang semakin buruk ditambah lagi ekonomi merudum di Itali dan seterusnya akan melarat di Portugal dan Sepanyol sekiranya Jerman dan France tidak dapat berbuat sesuatu bagi mengelakkan seluruh Eropah akan mengalami kemelesetan. Malah dengan kejayaan pejuang hak asasi (satu bentuk ideologi baru) yang berjaya menumbangkan Mesir, Yemen, dan terbaru Libya yang akan mengheret seluruh dunia ke kancah peperangan yang akan berlaku di Iran dan Syria serta negara negara Timur Tengah dan sekaligus  menyebabkan harga minyak naik.

Jika ini berlaku, kilang akan banyak mengalami kerugian. Nilai pasaran akan turun kerana tiada pembeli dan akibatnya banyak kilang akan ditutup. Apabila kilang ditutup, bermakna ramai pekerja akan kehilangan pekerjaan kerana diberhentikan. Bila ini terjadi beban hutang orang yang meminjam akan menjadi lebih berat kerana kerja dibuang.  Ketiadaan sumber pendapatan bermakna pembeli rumah tidak dapat membuat pembayaran ke bank dan enam bulan lepas itu, pelelong yang dilantik oleh pihak bank akan datang rumah bagi menyita rumah.

Bila ini berlaku, maka kita akan mengalami “house bubble” dimana nilai harga rumah akan jatuh. Berita Ngeri bagi pembeli rumah yang membeli rumah  melebihi nilai sebenar kos rumah.